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美股新股前瞻|堂堂加(AGII.US)赴美遞表，共享辦公早無(wú)新故事？

2022-12-18 22:43:41 來(lái)源：英為財(cái)情

自11月以來(lái)，盡管中概股整體股價(jià)展現(xiàn)出了少有的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期、衰退風(fēng)險(xiǎn)、政策監(jiān)管等多重不確定性因素，仍然給中概股們的未來(lái)帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。

(相關(guān)資料圖)

近日，來(lái)自上海的堂堂加集團(tuán)AgiiPlusInc.(簡(jiǎn)稱(chēng)“堂堂加”)(AGII.US)在美國(guó)證監(jiān)會(huì)(SEC)提交招股書(shū)，擬在美國(guó)納斯達(dá)克IPO上市，其股票代碼擬為AGII。

堂堂加的上市之路難言一帆風(fēng)順。此前，在經(jīng)過(guò)多輪近4億人民幣融資后，堂堂加曾計(jì)劃與SPAC合并在美股上市，后于2022年5月宣布與特殊目的收購(gòu)公司GoldenbridgeAcquisition Limited終止合并上市協(xié)議。

在共享單車(chē)、網(wǎng)約車(chē)、共享充電寶等共享經(jīng)濟(jì)概念板塊近些年先后受到資本追捧時(shí)，共享辦公行業(yè)卻一直不溫不火。而在行業(yè)先行者WeWork遭遇震驚全球的滑鐵盧后，這個(gè)行業(yè)似乎也被打上了噱頭多、盈利難的標(biāo)簽。

如今，主打“辦公一站式解決方案服務(wù)平臺(tái)”的堂堂加，能否給二級(jí)市場(chǎng)的投資者們帶來(lái)新故事?

成立至今仍未盈利租賃費(fèi)用為成本“大頭”

公開(kāi)資料顯示，堂堂加成立于2015年，其前身是Distrii辦伴。2021年，Distrii辦伴品牌正式升級(jí)為“AgiiPlus堂堂加”，定位為“敏捷辦公一站式解決方案引領(lǐng)者”。

新品牌旗下包括“商辦空間科技運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)”、“辦公存量更新與科技升級(jí)服務(wù)”、“敏捷化線上辦公數(shù)字化服務(wù)”三大子業(yè)務(wù)平臺(tái)，目前公司業(yè)務(wù)已覆蓋了面向企業(yè)端和業(yè)主端的辦公全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，并以三大業(yè)務(wù)平臺(tái)構(gòu)成全流程一體化服務(wù)體系：以“Maxoffice堂堂辦公”提供敏捷化線上辦公數(shù)字服務(wù)，以“Spacii全辦智造”進(jìn)行辦公存量更新與科技升級(jí)服務(wù)，以“Distrii辦伴”負(fù)責(zé)商辦空間科技運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理。

據(jù)招股書(shū)披露，在過(guò)去的2020年、2021年兩個(gè)財(cái)政年度，堂堂加的營(yíng)收與虧損同步擴(kuò)大，其中收入分別為3.57億、4.59億元人民幣，實(shí)現(xiàn)了28.6%的年增長(zhǎng);相應(yīng)凈虧損分別為2.28億、2.91億元人民幣，增幅約為27.63%。

2020至2021年間，公司總體收入成本從4.4億元上升至5.27億元，增長(zhǎng)幅度約為19.78%。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，報(bào)告期內(nèi)，公司租賃費(fèi)用的增長(zhǎng)為收入成本增加的大頭，從2.6億元增長(zhǎng)至3.5億元，成本占比從71%增長(zhǎng)至74.9%。與此相比，折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)用、員工薪酬和福利波動(dòng)幅度并不大。

據(jù)公司管理層透露，在“堂堂辦公”上線前的三年里，每年研發(fā)費(fèi)用支出都會(huì)達(dá)到1500到2000萬(wàn)。到目前為止，公司在科技領(lǐng)域的投入至少占到整體投入的三分之一。不過(guò)，公司并未在招股書(shū)中披露具體的研發(fā)費(fèi)用。

自2020年開(kāi)始，堂堂加已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)正，目前財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，流動(dòng)性充裕，2020年和2021年度有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例僅為4%和3%，截至2021年年底賬上現(xiàn)金足以覆蓋2.1倍的短期及長(zhǎng)期借款。

在關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)方面，截至目前，堂堂加線上服務(wù)已全面覆蓋核心一線城市，線下已進(jìn)駐中國(guó)和新加坡2個(gè)國(guó)家、7個(gè)城市、60+辦公空間。管理面積48萬(wàn)平方米，服務(wù)企業(yè)客戶6000多家，線上會(huì)員6萬(wàn)多個(gè)。截至2021年年底，其中已有52個(gè)辦公空間由公司直接運(yùn)營(yíng)。

公司方面稱(chēng)，接下來(lái)將持續(xù)進(jìn)行線上線下的擴(kuò)張，在線上加強(qiáng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，快速覆蓋全國(guó)主要城市，線下則是繼續(xù)增加一線城市的空間布局，同時(shí)在南京、蘇州、杭州等新一線城市擴(kuò)張業(yè)務(wù)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，公司計(jì)劃將此次IPO募集資金用于提升技術(shù)能力;業(yè)務(wù)擴(kuò)展，包括地理覆蓋范圍的有機(jī)增長(zhǎng)，以及并購(gòu)機(jī)會(huì)，盡管公司目前尚未確定任何具體的投資或收購(gòu)機(jī)會(huì);其他運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

發(fā)力城市更新與智慧建筑能否破解盈利難題?

主打“敏捷辦公”的辦公空間運(yùn)營(yíng)行業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不是什么新鮮事。最早從2011年起，眾創(chuàng)空間WeWork就已開(kāi)始在美國(guó)紐約為當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)業(yè)人士提供服務(wù)。約五六年時(shí)間，WeWork已發(fā)展至覆蓋全球23座城市、擁有80個(gè)共享辦公場(chǎng)所。2016年，WeWork正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，期間一度在上海、香港、北京等12座城市建立了超過(guò)100個(gè)社區(qū)。然而隨著WeWork美股IPO失敗、估值泡沫破滅，最終只能由公司最大股東軟銀花50億美元“接盤(pán)”。

在WeWork過(guò)后，類(lèi)似的共享辦公空間如優(yōu)客工場(chǎng)、洪泰空間、3Q辦公室等層出不窮，而時(shí)至2022年，辦公空間運(yùn)營(yíng)商中仍未誕生出真正的巨頭。在國(guó)內(nèi)，堂堂加也依然要面對(duì)創(chuàng)富港、IWG、筑夢(mèng)之星等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

移動(dòng)工位、專(zhuān)屬辦公室、有效率并低成本的辦公空間解決方案……這樣的商業(yè)模式聽(tīng)起來(lái)很美，但隨著WeWork走下神壇，越來(lái)越多的投資者已經(jīng)對(duì)此提出質(zhì)疑：共享辦公空間，看起來(lái)更像是頂著高科技光環(huán)的房產(chǎn)租賃公司，本質(zhì)上還是做的“二房東”的生意。

房產(chǎn)租賃屬于重資產(chǎn)模式，從這個(gè)角度來(lái)看，堂堂加報(bào)告期內(nèi)辦公空間運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)超過(guò)營(yíng)收，未來(lái)仍面臨較大的降本壓力，而基礎(chǔ)成本高、周轉(zhuǎn)率難以保證等難題則讓公司盈利能力持續(xù)承壓。

為此，堂堂加于2021年正式轉(zhuǎn)型，將重點(diǎn)放在SAAS商業(yè)模式上，即為“打工人”們提供空間硬件+服務(wù)軟件的聯(lián)合解決方案，如提供辦公小程序和app、IoT設(shè)備及IoT系統(tǒng)及營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)等。另一方面，堂堂加還專(zhuān)注于樓宇智能化改造，為未來(lái)的辦公綜合協(xié)作打下基礎(chǔ)。

此前，堂堂加已聯(lián)手城市發(fā)展集團(tuán)和沨華資本成立了“智慧城市更新基金”，據(jù)悉，該基金一期資產(chǎn)規(guī)模為30億元，二期資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到100億元。堂堂加將通過(guò)資產(chǎn)整體升級(jí)改造，引入高附加值的智能辦公設(shè)備設(shè)施及精細(xì)化企業(yè)增值服務(wù)，從而在實(shí)現(xiàn)城市存量資產(chǎn)的價(jià)值升級(jí)同時(shí)拓展業(yè)務(wù)空間。今年3月，公司旗下Spacii堂堂加智造助力外企德科綜藝控股大樓全面完成了智能化改造及裝修定制。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，有專(zhuān)業(yè)人士透露，城市更新是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要對(duì)改造的周期、成本、定位、設(shè)計(jì)有全方位的掌握。堂堂加在城市更新方面是否有足夠的操盤(pán)能力，將受到市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。

而從堂堂加目前的營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司主要營(yíng)收可分為辦公空間租賃和運(yùn)營(yíng)、裝修和智能建筑技術(shù)、經(jīng)紀(jì)和企業(yè)服務(wù)。2020年和2021年，辦公空間租賃和運(yùn)營(yíng)營(yíng)收占總營(yíng)收的比例分別為75.6%和81.5%，仍然是業(yè)績(jī)支柱，而包括智能建筑在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)的收入占比并不大。

盡管提出了“在龐大敏捷辦公網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)城市級(jí)商業(yè)智能”的宏偉目標(biāo)，但對(duì)現(xiàn)在的堂堂加來(lái)說(shuō)，還是任重而道遠(yuǎn)。

據(jù)堂堂加管理層透露，公司正積極拓展其他板塊業(yè)務(wù)收入，以期增加其他業(yè)務(wù)板塊收入的占比。預(yù)計(jì)到2025年租賃收入占總收入比例降為60%左右，智能樓宇以及企業(yè)服務(wù)等板塊比將提升至40%，使得收入來(lái)源更加多樣化。

共享辦公行業(yè)：大環(huán)境復(fù)蘇下后續(xù)壓力仍存

近年來(lái)，受疫情影響，不少企業(yè)為縮減辦公成本而采用遠(yuǎn)程辦公，寫(xiě)字樓空置率上升，使得整個(gè)共享辦公行業(yè)增長(zhǎng)承壓。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年共享辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到212億元，較2020年增長(zhǎng)26.2%，但仍未恢復(fù)至2019年的市場(chǎng)規(guī)模。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從疫情中緩慢恢復(fù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體呈改善趨勢(shì)，其中，消費(fèi)市場(chǎng)有所修復(fù)，1-8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比止降轉(zhuǎn)增，增幅0.5%;投資穩(wěn)中有升，1-8月全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長(zhǎng)5.8%，增幅較1-7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)首次回升;而與寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求相關(guān)性較強(qiáng)的服務(wù)業(yè)恢復(fù)尚不及預(yù)期。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，二季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈占16.3%，租金環(huán)比下跌的商圈占78.8%，5.0%的商圈租金環(huán)比持平。這是全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金連續(xù)三個(gè)季度下跌。

在整體清淡的市場(chǎng)環(huán)境下，堂堂加仍需應(yīng)對(duì)諸多挑戰(zhàn)：如過(guò)度擴(kuò)張所帶來(lái)的財(cái)務(wù)狀況緊張、新型共享辦公空間面臨的來(lái)自傳統(tǒng)商務(wù)中心的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

從在管規(guī)模來(lái)看，堂堂加基本處于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的第一梯隊(duì)，具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。但有著WeWork的前車(chē)之鑒，加上行業(yè)內(nèi)高負(fù)債、盈利困難的普遍特征使得不少共享辦公企業(yè)在市場(chǎng)上遭遇冷落，如今對(duì)堂堂加來(lái)說(shuō)，比起規(guī)模擴(kuò)張，如何向投資者證明自身未來(lái)的盈利能力，或許是管理層需要更加關(guān)注的問(wèn)題。

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